ALQUILERES DE ESTABLECIMIENTOS COMERCIALES: ENTENDER EL RDL 15/2020 ANTES DE ACTUAR
En Intuita queremos compartir en estas líneas nuestra visión sobre el nuevo Real Decreto-Ley 15/2020, en lo que hace referencia a los contratos de arrendamiento de establecimientos comerciales, siempre desde nuestra visión disruptiva de las cosas y tratando de aportar ideas y soluciones en defensa de los intereses de ambas partes implicadas, pues nos vemos obligados a ello en función de la posición contractual que eventualmente ocupen nuestros clientes.
El Gobierno, una vez más, plantea en esta norma una opción, un derecho, como es el posible acogimiento a una moratoria si así lo solicita el arrendatario en el plazo de un mes desde su publicación, de forma que la mayoría de los inquilinos-destinatarios de esta posibilidad lo tomarán como la última alternativa posible para encontrar una solución a su conflicto con la propiedad sobre el pago de rentas y otros gastos, en la creencia de que, pasado el plazo sin haber hecho uso del mismo, habrán perdido toda posibilidad de acuerdo.
¿Quién puede negar que serán muchos los que vean en esta norma su tabla de salvación? Pero nosotros nos preguntamos: ¿realmente lo es?
El Gobierno trata de garantizar con estos mecanismos los derechos de una y otra parte, permitiendo al arrendatario aplazar sus obligaciones de pago y, con ello, mantener intactas las legítimas expectativas de cobro a medio-largo plazo de los propietarios, pero no perdamos de vista que todo pasa por que el primero consiga remontar esta situación, y que cuando pueda reactivar su negocio habrá de afrontar la renta mensual en curso, y añadirle parte de las aplazadas, y ello de forma sostenida durante muchos meses.
Lo hace, además, creando un ámbito subjetivo “sui generis” según el arrendador sea o no de los llamados “grandes tenedores”, entendiendo por tal la persona, física o jurídica, titular de más de 10 inmuebles o más de 1.500 metros en arrendamiento, y entramos ya en el inevitable dilema hermenéutico de estos textos legales con que cada día nos está sorprendiendo el legislador, pues su mediocre e imprecisa redacción permite diferentes interpretaciones, como tratamos de explicar a continuación.
Es importante entender que el legislador parece atribuir una solvencia económica, financiera o patrimonial a quienes define como grandes tenedores y, por esta circunstancia, les obliga a conceder sin beneficio tangible alguno una financiación de dos años a sus inquilinos, con el principal pendiente de determinar, pues no sabemos si serán 3, 6 u 8 mensualidades las aplazadas, tiempo durante el cual lo más probable es que el propietario no percibirá ni un solo euro por sus inmuebles.
La primera conclusión es que podemos vernos abocados a una moratoria automática, con aplazamiento en el pago de rentas de incluso 6 meses, dependiendo de cuándo termine el estado de alarma o el Gobierno permita el ejercicio de una u otra actividad -no perdamos de vista que puede levantarse la suspensión para unas actividades y para otras no-, cuyos importes podrán prorratearse durante los 2 años siguientes, sin posibilidad de penalización ni intereses en favor de la propiedad.
Este sería el caso en que la propiedad sea empresa o entidad pública de vivienda, o bien de los ya definidos grandes tenedores, circunstancia esta última que no tiene porqué ser conocida por el arrendatario, quien no sabrá por tanto si se encuentra en el caso de poder solicitar la moratoria automática del artículo 1 de la norma o en el supuesto de poder pedir el aplazamiento temporal y extraordinario del artículo 2, si entendiese que su arrendador es de categoría diferente de los anteriores.
Llegamos a un momento clave en la norma, que nos lleva a tener que analizar la obligatoriedad, conveniencia y diferencias existentes entre la moratoria automática y el aplazamiento temporal y extraordinario de los artículos 1 y 2, respectivamente, pues optar por una, por otra, o por ninguna de ellas, tendrá consecuencias distintas y de esta elección dependerá el futuro y la viabilidad del negocio del inquilino.
Si optamos por pedir a nuestro casero gran tenedor la moratoria automática dentro del plazo de un mes concedido por el Gobierno, bien sea porque no hemos conseguido llegar a ningún acuerdo hasta entonces o porque consideremos que es la mejor opción, debemos ser conscientes de que podemos estar transformando un problema de tesorería a corto plazo en un problema de tesorería a largo plazo, para lo cual deberíamos también ser capaces de visualizar el futuro y la generación de ingresos con la que contaremos entonces para hacer frente a una renta que, probablemente, ya nos venía grande antes de la crisis y que, tras ella, se verá incrementada en la parte proporcional de las rentas aplazadas.
Esta opción, contemplada en el artículo 1, requiere también que el inquilino tenga la condición de autónomo o PYME y cumpla los requisitos establecidos en el artículo 3 (nos remitimos al texto de la norma por no tener mayor trascendencia), y tiene su regulación y configuración propia en cuanto a su forma y plazo:
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Un mes para que el arrendatario comunique al arrendador su acogimiento a la moratoria, plazo que vencería el próximo 23 de mayo.
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La moratoria, esto es la no exigibilidad temporal de pago de rentas, se aplicará de forma obligatoria y automática a las rentas bajo el estado de alarma y hasta los 4 meses siguientes, si fuera necesario.
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El arrendatario dispondrá de 2 años para pagar, en forma fraccionada, las rentas aplazadas, esto es, no abonadas, sin intereses ni penalizaciones posibles.
No olvidemos que sólo es posible aplazar las cantidades por el concepto de rentas, no así cualquier otro gasto asimilable a la misma o derivado, por cualquier circunstancia o pacto, del contrato de arrendamiento, léase gastos de comunidad, impuestos y tasas, suministros, etc, una carga importante para el arrendatario que no puede evitar, salvo acuerdo con la propiedad al respecto, con entidades suministradoras y otras, y sin perjuicio de aplazamientos concedidos al respecto según qué administración pública.
Por otro lado, tenemos para el resto de los contratos de arrendamientos en los que la propiedad no sea gran tenedor -ni empresas o entidades públicas de vivienda- la opción del aplazamiento temporal y extraordinario, a solicitud del arrendatario del inmueble y afectando de nuevo exclusivamente a las cantidades por el concepto de renta.
Esto es todo lo que sabemos de este aplazamiento para el resto de contratos: que es temporal y extraordinario, que lo solicita el arrendatario y que sólo se aplazan los importes de la renta.
Quedan en el aire aspectos determinantes, como la duración de este aplazamiento, el tiempo por el que pueden financiarse las cantidades aplazadas, qué intereses y penalizaciones cabría imponer y qué ocurrirá cuando la propiedad no acepte nuestra solicitud de aplazamiento ni sea de otro modo posible alcanzar acuerdo alguno.
Parece que, en este último caso, las probabilidades de pleito final a falta de acuerdo expreso aumentan considerablemente, pues al menos en el caso del artículo 1 la moratoria es obligatoria.
También parece que, visto desde la perspectiva del arrendatario, aporta mayor seguridad jurídica la primera opción de la moratoria obligatoria que, al menos, aclara bastante el camino y nos permite saber a qué nos enfrentamos en nuestro negocio durante los próximos 2 años, pero como decíamos al principio, creemos que serán muchos los negocios que se acogerán a esta alternativa, por entender que es la única posible e impulsados por la propia norma, y probablemente terminarán abocados a un preconcurso de acreedores, o directamente el concurso, cuando se acumulen los 6 meses de nóminas y seguros sociales obligatorios después de los ERTES, junto con las rentas aplazadas y añadidas a las rentas en curso.
Como vemos, un futuro incierto que sin duda debe llevarnos a concluir que la mejor alternativa no es otra que aquella que más se adapte a las propias necesidades de cada negocio, lo cual pasa evidentemente por alcanzar un acuerdo entre las partes que, al menos, respete parcialmente los intereses de la una y la otra, pues según el caso, circunstancias individuales como la actividad de que se trate o la situación económica de cada parte podrían incluso aconsejar el planteamiento inicial de la exención plena de las mensualidades en las que no haya habido actividad, u otros planteamientos más equitativos como una minoración parcial de la renta que mejore la situación del arrendatario y aumente las probabilidades reales de cobro por la propiedad, o un pago parcial ahora y aplazamiento del resto con prorrateo en posteriores mensualidades.
Cualquier negociación en este sentido implicará su planteamiento desde la buena fe y con una buena dosis de empatía que nos permita también entender la situación de la otra parte, desde el convencimiento de que esta situación coyuntural pasará y merece la pena hacer un esfuerzo ahora, mientras la misma dure, que no posponer sus efectos a futuro sin saber si en 6 meses estaremos nuevamente incumpliendo por falta de liquidez, abocados al concurso o resolviendo la relación arrendaticia.
Y quien haya llegado a este punto en la lectura se preguntará, ¿y bien? ¿cuál es la solución? A lo que desde Intuita respondemos sin dudar que la mejor solución es negociar y tratar de procurar un acuerdo que sea asumible por ambas partes y que permita la subsistencia del negocio y, por ende, la de la relación arrendaticia, alcanzándose de este modo un mayor beneficio mutuo que el que es posible obtener con las moratorias del Gobierno.
Es extensa y variopinta la casuística para llegar a un acuerdo, desde la exención de pago de las rentas de las mensualidades en que esté vigente el periodo de alarma hasta acabar esta aventura sentados en el banquillo de un juzgado para que un tercero sea quien tome el acuerdo por no haber llegado a un consenso previo.
Para llegar a ese acuerdo habrá que hablar de fuerza mayor, doctrina jurisprudencial de la cláusula “rebus sic stantibus”, actividades cerradas por decreto o mantenidas como esenciales, actividades que no han cerrado pero han visto considerablemente mermada su facturación por el cierre de otras, las consecuencias para ambas partes de eventuales pleitos por reclamación de cantidad y desahucios y otras cuestiones de igual contenido jurídico, así como otras de contenido económico como buscar diferentes fórmulas de indexar los intereses de ambas partes a los resultados económicos a futuro de la explotación del negocio en cuestión, en definitiva cómo afrontar la desescalada contractual con garantías.
